现有房屋销售的增长速度快于预期。
我们先来看一组关键数据：1-8月，全国成屋销售占比提升至近十年来的最高点，为26.4%。
今年以来，中央和地方政府也持续促进现房销售，并实施了实质性的支持措施。
今年8月，住建部在加快构建房地产开发新模式时提到“大力有序促进二手房销售”，并明确“同意实施土地流转时出售现房，并根据实际情况制定配套政策。”
不久前，深圳推出首块现房出售地块，引发热议。与深圳一样，郑州也推出了现房出售地块。
此外，克而瑞统计显示，2024年以来，全国至少有30个省市出台相关文件推动现房销售试点。
房地产销售模式正逐步从预售制向现售制过渡。但现房销售体系仍面临难以全面铺开的问题，距离现房真正销售还有很长的路要走。
01 前8个月成屋销售占比升至26.4%
二手房销售已成为房地产行业新发展模式的重要组成部分。
国家统计局数据显示，2024年1月至8月，全国现有商品住宅销售面积达1.34亿平方米，而2024年全国商品住宅销售面积为5.1亿平方米。同期，现有商品房销售面积占比提升至26.4%，较2023年增速7.7个百分点，较2020年低点提升16.2个百分点。
近10年来，我国商品住宅现房销售占比先下降后上升。 2015年至2021年，现房销售占比逐渐从23%下降至10%。
转折点出现在2022年，受新房交付事件影响，购房者对现房的偏好加大，市场转冷。许多项目已从预售转向现售。成屋销售比例已开始触底回升。当年成屋销售占比较2021年提升3.5个百分点至13.9%，到2023年成屋销售占比将进一步提升至18.7%。
事实上，从现房价格就能看出一个关键信息：出售现房并不是主动选择。
近十年来，现房销售价格普遍低于期房价格，且自2022年起两者价差逐渐拉大。2024年前8个月，平均销售价格商品住宅期房售价为10984元/平方米，现房销售额为8463元/平方米，比期房低23%。
事实上，目前的住房供应大部分是由于期房期间未售出的住房和后期销售，最终转为降价出售的现房。主动选择出售现有住房的并不是开发商。这也是现房销售占比提升的重要原因。
02 至少30个城市发文鼓励现房销售，比例将进一步提升。
据不完全统计，2024年以来，全国至少有30个省市出台相关文件推进现房销售试点。深圳、郑州等今年首次推出现房销售地块，邵阳、营口、湘潭、海东等4个城市已推出现房销售，并明确转型为现房销售，营口更是彻底。 2025年1月1日起，所有新挂牌土地项目和已供应土地但未取得施工许可证的项目均实行现房销售。
另外值得注意的是，泉州、江门等18个城市推出了实质性支持措施。这些城市大多是三四线城市。
地方支持措施主要集中在供应层面，如对现房销售项目提供融资支持、延期缴纳土地出让金、降低现房开发资金成本、缓解开发商财务负担和现金流压力等。提高房地产企业存量房开发积极性，同时简化审批程序、减免费税、允许规划调整、支持按揭转让等，加快存量房进程项目从征地到开发建设再到市场准入，增强现有住宅产品的市场竞争力。
需求方面，公积金政策主要用于鼓励购房者购买现房产品。例如，在泉州，使用住房公积金贷款购买新出让房地产土地上的一手待售现房的，公积金贷款限额在最高限额的基础上提高5万元；购买一手现房出售精装修商品房的，公积金贷款限额按最高限额计算。最高可达10万元。
要知道，2024年前八个月的成屋销售比例已经升至近十年来的最高点。可以预见，在市场尚未出现逆转的情况下，在当地政策的支持下，现房销售占比将持续提升。
结论
随着现房销售试点支持政策不断强化、试点范围不断扩大，土地拍卖阶段已明确实施现房销售的地块比例将不断增加，实际成交量将持续增加。房地产销售模式将发生重大变化。
然而，现房销售并不是一朝一夕就能完成的。目前，绝大多数现房销售试点项目仍处于建设阶段。考虑到从拿地到竣工通常需要2至3年的时间，预计到2026年左右，将出现大量现房销售试点项目。集中入市高峰期，现房销售占市场的比重有望进一步提升。
值得注意的是，除了出售现房外，还可以试点“房屋移交后由开发商处理抵押余额”。即购房者支付首付款后，开发商交房后支付并办理余款和抵押贷款。这在很大程度上是可以做到的。保护购房者权益。
本文来自微信公众号“丁祖玉点评楼市”，作者：克而瑞研究编辑部，36氪经授权发布。
