【大河财经立方记者程帅兴图文】12月7日，大河财经立方记者出席北京大学国家发展研究院举办的《中国经济年度回顾与展望》主题报告会。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦红在报告会上提出了她认为的房地产市场关键词。 2024年的关键词是——“深度调整，积极救市”； 2025年的关键词是——“降幅收窄、结构稳定”。
秦宏在会上做了题为《近期房地产市场政策回顾及稳市场挑战》的报告。她表示，中央要求房地产市场“止跌企稳”。今年9月24日以来，各部委同时出台政策，力度非常大。其中，全面降低购房成本，如降低贷款利率和首付、出台一系列减税政策等，是刺激服务员入市最有效的方式之一。
秦宏认为，与商品房购储相比，本轮出台的“存量土地专项债收购”政策意义重大。此举突破了2019年以来专项债券不得用于房地产的规定，有四方面意义和作用：一是直接减少了在途供应，有利于进一步稳定预期；其次，房地产企业可以在短期内回笼资金，立竿见影。缓解房地产企业的流动性需求；三是开发企业通过优质土地的回收和流转，提高了市场价值；四是加大资金收储力度，有利于地方资金周转和土地重新优化配置。
但如何实现“应收账款全部收回”，需要解决几个问题：一是地方政府盘活返还现有土地的积极性不够，不愿新增债务；其次，大多数地方政府不愿意接受跨地区、跨城市的土地调换。 ，向民营企业拿地存在风险；三是关于原有土地的回收价格，企业和政府如何达成协议？第四，土地类型调整限制较多，需要地方政府承担责任。四是部分换地及监管调整项目涉及重新划定红线、划分土地、需征集部分已出让产权等。人们的意见包括重新划分红线和细分土地的困难。
秦洪表示，在这一系列政策中，“城中村改造的支持范围从最初的35个特大城市扩大到300个地级及以上城市，其中包括城镇危房”，这是真正的增量政策。提到将城中村改造纳入地方政府专项债券支持范围，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则为城中村改造提供贷款。去年，城中村改造主要采取三种方式：改造提升、拆除重建、拆改结合。今年，明确提出“积极推进城中村货币化安置”。
此次政策的创新体现在土地净出让、房票补偿和专项债务支持三个方面。
秦宏认为，当前房地产市场仍面临巨大挑战。比如，“以价换量”的二手房市场给新房市场带来压力，去库存周期达到历史高位，房企的债务压力仍然很大。
本轮房地产调控政策出台后，市场出现了一些积极的变化。据相关统计，10月份，核心城市房价出现“止跌”迹象，居民对未来房价预期明显改善，多数房企单期销售额环比大幅增长月。从成交量来看，新房销售呈现“阶段性企稳”，高能城市反弹力度更强。 11月份，30个重点城市新房成交面积环比增长12.4%，同比增长21%。二手住宅价格中，深圳、成都、乌鲁木齐、东营环比上涨，打破了各城市连续七个月下跌的局面。重点房地产企业的销售利润率有所减弱。 “预计12月1日起实施的契税减免政策将继续对大城市楼市产生积极影响。”秦洪说道。
“对于未来的房地产市场，有两点是确定的，一是跌幅会收窄，二是部分核心城区会止跌企稳。”秦洪说道。
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