严格来说，上海南自2018年以来就没有楼盘了。五年的社保加上五年的限售，让这里的楼市几乎只剩下需要排队的人。
我什至看到了三亚独特的二手交易方式，叫“公证”，就是用中介的资金监管账户转账资金，等房子五年了再在房产证上进行交易。
不过，随着今年各地限购的放松，海南也开始放松。 12月初，三亚买房的资格只需要社保一年以上。 9月下旬，海口还按照9.26政治局会议精神，进行了一系列自由化……
来源：真叫卢军
限制减少了，需求自然就放松了。而此时此刻，海南比全国其他城市更加特殊。
海南将于2025年底实施全岛封境，大家都认为这件事与楼市无关。
但事实上，这一事件正在潜移默化地改变着海南这块热土的运行逻辑，并以牵动产业和百姓的方式深刻影响着海南楼市的下一个周期。
不久前，海南正式实行提前一年预通关。变化总是在历史的重叠时刻发生。为此，我们还前往海南进行了实地考察。当我们踏上海南，除了感受永恒的20摄氏度之外，我们还看到，由于限购放宽和限购令的重叠，当前的海南楼市也正在走向近三年来的高光时刻。国家即将关闭。
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01 海南楼市迎来近三年来最好的一年
我们需要一些“统治者”来观察海南楼市。首先，海南楼市的最佳观察样本是海口和三亚。
海口由于发展较早，已进入存量市场阶段，而三亚则是全国出游首选，购房需求以新房为主。因此，两个城市样本在观察时也各有侧重。
海口的二手房和三亚的新房，这两个市场在过去三个月也都达到了顶峰时刻：
海口9月正式放宽限购。作为存量房市场，首先涌入的需求是二手房。
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当地最大中介机构德友监测到两大变化：一是后台挂牌量几乎翻倍，从9月的1.5万套增加到10月的2.5万-3万套；其次，随着首付较低 随着利率的降低，大量的需求开始涌入市场。
此后，交易量开始逐月增加，达到近三年来的峰值。
9月、10月、11月全市网租房数量分别约为1300套、1700套、1900套左右，实现五年来罕见的连续三连增。
更准确的数据来自海外口腔机构德友的交易数据。德友的交易市场份额已达到近50%，今年以来的交易数据如下：
数据整理自©海口壳牌
进入10月后，交易井喷期开始，也远高于去年同期。
德友哥在此分享，海口国兴区、滨江区等核心区域成交量较去年增长60%，刚需如府城板块增长110%。以滨江区琼山片区的江湾兰亭小区为例，我觉得房子还是原来的样子。德友这里只有4条交易记录，最后两条交易记录还是在2021年，然后就停止了。
接下来是今年的 2 套：
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此类交易暂停后，今年仍有不少小区续约。从今年9月底开始，二手市场的火爆就没有停止过。
少数新的房地产市场也从这一成功中受益。我投放市场的一个中铁建项目一期恰逢9月份新政，库存很快就消失了，直至售空。
此外，小伙子的业绩和实际收入也增加了1.5-2倍。 2022年加入德友的年轻人告诉我，这是他在海口二手市场见过的最好的一年。
02 同样的高光时刻今年也发生在三亚，但逻辑不同
今年三亚市场的差异主要体现在两个方面：
首先是新房市场的井喷交易。三亚市场以淡季为交易月份，即每年10月至次年3月。今年10月至12月中旬，三亚新房市场成交近8000套，较去年同期的3000-4000套增长近一倍。
三亚在线签证规模 图片来源：真叫陆军
8000台的概念可能不仅仅是同比翻倍的概念。您可以比较一下上海每个月的新房成交量。 1-11月，上海新建住宅成交49673套，平均每月成交4515套，这意味着上海新建住宅成交量仅占三分之一。三亚市的新房成交实际上可以击败上海。
这里的中介小伙对三亚的红色房源了如指掌。他告诉我，今年新房市场最大的特点就是红点房源太多。各红房源成交井喷的原因各有不同，但都成为了今年三亚市场的成交主力。
保利广告遍布大街小巷，三亚崖州板块的项目以低廉的价格吸引了大量顾客。
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新房市场的火爆也刺破了土地市场的犹豫。近期三亚土地拍卖市场的一大轰动就是，三亚土地拍卖刷新了自己的地王纪录。一块土地被拍卖了16个小时，拍卖了1064次。 ，保费率接近60%……
一定程度上，土地市场能看到更深的市场价值，这也意味着下一个旺季的人气接力。
总而言之，你会发现，从市区到市场，今年冬天海南楼市的人流显得不同寻常。
03 我尝试挖掘市场的一些背面
说实话，如果你去海南，所有出租车司机都会告诉你，今年来海南的人没有去年那么多，尤其是三亚。
那么为什么今年三亚的市场最为强劲呢？看来人群和楼市不是一回事，海口和三亚的崛起逻辑也因背景不同而略有不同。
可以说，三个月前，海口的代理小哥整天闲着，每天都在为如何完成月度业绩而烦恼，但到了九月份之后，不夸张的说，他有时忙得无事可做。吃饭时间到了。
因为一大批采用15%首付、乘着过去十年低利率的城市不断涌入市场。
房东的房源信息此时也火上浇油。房东追逐热门房源和迫切需求的涌入几乎同时发生。
两者互为因果，不断带动网签数据持续上升。这也是海口楼市连续三个月同比翻倍的最直接、最有力的原因。
三亚新房井喷的情况更复杂，更“海南”。首先，我们直白的说，新房市场新房成交量翻番，与新房降价有很大关系。最典型的代表是崖州保利新盘，开盘单价1起，实际成交价在17000-18000/平方米左右。
来源：真叫卢军
这是什么概念？三亚当地的特色楼市产品——经济适用房，与其他城市的经济适用房类似，但属于急需产品，供应量也比其他城市大。崖州的经济适用房价格仅为每平方米12000-13000。
相比之下，新项目对市场几乎具有更致命的吸引力。
但这仅仅是因为降价吗？不管价格多低，仍然需要市场需求。为此，我去了崖州，来到这里才发现，仅仅因为降价并不足以推动井喷成交。
必须有人这么做。
而这也是崖州此刻极具海南特色的部分。作为三亚市的一部分，崖州以其工业园区而闻名。农业界非常有名的南繁工业园就坐落于此。
这里的德友哥告诉我，来这里的人大致可以分为三类：有文化的人、公司的人、工业园区的老人。它们之间的比例约为5:3:2。
原来的高知人群支撑了当地租赁和购房市场的一半。近两年来，购房者的力量有所增强，他们就是在这里做生意的公司。由于海关关闭，很多公司愿意在克里夫设立分公司。国家科技园。
亚洲航天云海泰社区对面工业园 图片来源：本名卢军
关关本身就实现了零关税或关税减免，以及其他税费优惠。
今年，德友哥认识了一位来自江浙的服装厂老板。从给员工租房子，到给老板自己买一套价值200万左右的二手房，他相当于在崖州拥有了半个家。
像这样的小公司、小工厂这两年不断落户崖州，也带来了租房、买房最直接的动力。
数据整理自©海南发布
售楼处的女士跟我开玩笑说，有些企业的员工，尤其是工业园区单位的高知员工，买房不仅有补贴，还喜欢集体购房。
说实话，如果不是我在现场，我都不会相信封关会和楼市有关。这是海南省内外大多数人的看法。
但此时此刻，海南市场带来的不仅是封关后产业搬迁带来的新鲜购买力，还有与产业搬迁相关的第三方服务公司，以及因产业搬迁而吸引的购房者数量。学校资源丰富，产业配套设施齐全。进入房地产市场。
这就是三亚这样的细分市场每天都在发生的事情。
04 一切的背后你会发现很多事情都被低估了
第一件事是关闭边境。当有人认为封城与房地产市场无关时，封城却继续以房地产运作的本来逻辑影响着市场。房地产的原始逻辑是产业-人-需求。
受关税下调吸引，大批国内外企业纷纷将中层管理人员和一线员工派往海南。
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这不仅仅是国内的，还有外资企业入驻。这两年三亚人最大的感受就是街上外国人多了很多。
大量俄罗斯人、欧美人定居海南。他们在海南度过了一段人生。闲暇时，他们带着孩子去海边晒太阳。当房地产市场出现波动时，他们也会考虑更换在海南的房产。
随着封关的临近，此类案件开始在崖州湾科技城等点状城市发生。
遍布全岛。
要知道，这是一个总面积达3.5万平方公里的海岛省份，也就是一个北京城和三个上海城的整个岛屿面积。
因此，关闭边境从其运作原理到规模都被低估了。这是其中之一。
另外一个被低估的就是楼市政策。
9月，海口放宽了一套房的五年销售限制，德友的挂牌数量瞬间翻倍，从10月的1.5万套增至11月的3万套，因为2018-2020年恰好是海口的购房浪潮。
同时，首付门槛降低，住房释放也释放了购买力。不过，9月26日出台的阶段，已经是经过多轮调控的全国楼市。
当政策扩大到15%首付和近十年来最低利率时，包括我在内的所有人都在想这个政策对市场是否真的那么有用。
看到海口市场的变化，我意识到，如果把最简单的政策运用到全国市场，其效果也不是单个城市能比的。
尤其是这次大幅降低首付比例、降低利率、放宽购房资格等，让市场的隐形部分暴露无遗。
被低估的政策背后真正被低估的是刚性需求。
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是的，虽然我们质疑人口基数对楼市的影响，但市场本身还有大量刚性需求没有得到满足。
我终于明白了经济学老师常说的人口红利逐渐减少的道理。
05
我永远记得《青春》中郝淑文在谈到战友们的变化时对黄轩说的话：“这两天他又杀海南，又抢土地了。”
这是一部以 20 世纪 90 年代为背景的电影。为什么这个故事背景中的征地地点是三十多年前，而不是北上广深？我身边很多70后的创业者早年也带着第一桶金去了那里。海南相关。
可以说，在蓬勃的城市化进程初期，海南与浦东、深圳等城市一样，都曾遭受过严重记录。这就是为什么我对海南始终保持着敬畏之心。
这是中国房地产市场的热点。
三亚22公里黄金海岸 图片来源：真叫鲁军
这个中国最南端的省份在卫星地图上拥有超过90%的自然植被覆盖率和绵延数十公里的海岸线，这也带来了独特的海南房地产市场。
在海南楼市上你可以看到全国楼市的影子，但同时又是一个高度个性化的市场。
而且，从更长远的角度来看，海关关闭也正在影响海南房地产市场。总而言之，今天是一个浅记录，因为这里的楼市正在发生变化。
本文来自微信公众号“真叫鲁军”，作者：乔克利，36氪经授权发布。
