问
从事房地产开发的纳税人在计算农地增值税时有什么特殊规定吗？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值税额应缴纳的项目：
（一）取得农用地使用权所缴纳的金额；
（二）开发农用地的成本费用；
（三）新建房屋及配套设施的成本费用或者旧房屋、建筑物的评估价格；
（4）与房地产销售相关的税费；
（五）财政部规定的其他支付项目。 ”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995]6号）第七条规定：“所列预计增值税额的缴纳项目《条例》第六条具体规定：
（一）取得农用地使用权所缴纳的金额，是指纳税人为取得农用地使用权所缴纳的地价以及按照国家统一规定缴纳的相关费用。
（二）开发农用地和新建房屋及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人从事房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
征地拆迁补偿费用包括农用地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上地下附着物搬迁补偿净费用、安置拆迁房屋费用等。
前期工程费用包括规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等费用。
建筑安装工程费是指以外包形式向承包商支付的建筑安装工程费和以自营形式发生的建筑安装工程费。
基础设施费包括新村道路、供水、供电、供气、污水排放、防洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程建设费用。
公共配套设施费包括已开发新村内不能有偿出售的公共配套设施总量。
开发间接成本是指直接组织和管理开发项目所发生的费用土地增值税计算软件，包括工资、职工福利、折旧、维修、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发农用地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）土地增值税计算软件，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
财务费用中的每月利息支出，能够根据房地产项目销售情况估算并有金融机构证明的，可以根据实际情况支付，但最高金额不得超过根据房地产项目销售情况估算的金额。与商业银行同期贷款利率相同。 其他房地产开发费用按照本条第（一）项、第（二）项规定概算金额之和的5%计算缴纳。
根据所售房地产项目无法估算每月利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发费用按照第（1）项规定的预计金额总和的10%以内估算并支付。 ）和本文的（2）。
上述预计缴纳的具体比例由各市、自治区、直辖市人民政府规定。
……
（六）根据细则第六条第（五）项的规定，从事房地产开发的纳税人可以按照第（一）、（二）项规定估算的金额加征20%本文的。 ”
三、根据《关于营改增后房产税、土地增值税、个人所得税计算依据的通知》（财税[2016]3号）第三条第二款43）：《中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的农地增值税缴纳项目涉及的增值税销项税额允许从销项税额中预扣税额的，不记入付款项目。如果不允许估计并从销项税额中扣除的，可以记入付款项目。
第六条规定：“在计算征收上述税款时，税务机关确定的应税价格或者应税收入不包括增值税。
本通知自2016年5月1日起施行。”
四、根据《国家税务总局关于营改增后农地增值税征收管理若干规定的公告》（国家税务总局公告第70号） 2016）：《四、营改增前后土地增值税结算估算问题》
房地产开发企业营业税改征增值税后，清算房地产开发项目的土地增值税时，相关金额按照以下方式确定：
（1）土地增值税应税收入=营业税改增值税前销售房地产收入+营改增后销售房地产收入（不含增值税）
（2）销售房地产相关税费=营改增前实际征收的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许缴纳的城建税、教育费附加-增值税改革。”
五、根据《财政部 国家税务总局关于企业转型重组继续实行新农地增值税的通知》（财税[2018]57号）第五条规定“上述农地改造重组增值税新政策，不适用于房地产转让，任何一方都是房地产开发企业。”
编辑：河南税务新媒体
