新的一年，多地政府将建造“好房子”列入年度工作的重点。购房者对建造“好房子”这件事也抱有非常高的期待。
一些开发商在提升住房得房率之际，却对一些公共配套进行了缩水。另外，“好房子”大量进入市场，也应当避免给存量新房造成过度的冲击。
“好房子”时代正式拉开帷幕
近日，北京市出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，这成为了北京市“好房子”的新标准。具体而言，技术要点涵盖了阳台、架空层、风雨连廊以及共享公共空间等方面，还包括跨城市支路空间的利用，以及对建筑高度和建筑立面品质的考量。广东方面明确规定，要大力发展绿色建筑，积极推广智能建造、模块化建筑和装配式建筑等。同时，要引导企业提升住房建设标准，对物业服务进行优化，从而建设出更多优质的房子、小区、社区和城区。
另据不完全统计，从去年开始到现在，已经有超过 30 个城市发布了新版城市规划管理技术规定。比如《深圳市建筑设计规则》对绿化覆盖率、建筑覆盖率等的计算方式进行了优化。杭州市发布的《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》规定，把利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，排除在容积率计算之外。“好房子”的时代正式开始了。
（新房主打高赠送 吴家明/摄）
回顾 2024 年，许多能够满足改善性住房需求的“好房子”项目取得了出色的销售成绩。广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉表示，这显示出房地产市场在结构性需求方面具有较大的潜力，需要通过加大“好房子”的建设力度来进行发掘。
有业内人士称，传统住宅与之相比，“好房子”具备很多优势。像建筑标准提升幅度较大，规划设计标准放宽了，得房率普遍比较高。对于购房者来说，能够得到性价比更高的“好房子”。上海易居房地产研究院的副院长严跃进表示，这类“好房子”的规划建设内容确实能让购房者切实受益，并且也是售楼处后续销售的一个卖点。
公共配套有些缩水
在深圳市场，记者发现有越来越多的新房是以高得房率的名义入市的，这些新房确实吸引了不少购房者。并且，从去年下半年开始，在深圳市场中出现“日光”现象的新房项目，几乎都具备较高的得房率。
记者在深圳龙华区几个以高得房率为主打的新房项目进行采访。不少购房者表示，虽然这些新房的得房率越来越高，有些项目的得房率甚至达到了 95%，但是像电梯这样的公共配套却显得有些缩水。
超高层住宅接近 35 层，一层有 5 户。仅配备两台电梯，且电梯容量很小。有购房者向记者表示，小区公用绿地等配套或许并非每天都使用，但电梯是每天必须使用的配套。如此少的电梯数量会对居住体验产生严重影响。此外，还有购房者对开发商的建筑材料质量等问题表示担忧，希望有关部门加强监管。
可对存量新房进行优化改造
一家国企开发商的营销负责人表示，如今房地产已步入品质竞争的时代。开发商若不具备一些真本事，不在项目设计方面进行创新，不在材料选择和施工工艺上追求精益求精，那么住房产品就难以销售出去，企业也难以生存下去。
美联物业全国研究中心总监何倩茹称，如今的房地产市场中，“好房子”成为一个新的常被提及的词汇。按照住建部的界定，“好房子”不单指绿色、低碳、智能、安全的房屋，还涵盖居住品质的提升以及社区配套的完善。对于开发商而言，首先要提升自身的技术能力。可以采用 BIM 技术，也可以采用绿色建筑技术等。这样做是为了确保新建项目能够符合“好房子”的标准。同时，还要结合科技的力量，以此来提高建设的效率和质量。另外，好房子会促使开发商进行服务升级。开发企业会将服务拓展到物业管理以及后期维护等领域，提供全生命周期的服务，以此增强客户的黏性。同时，还会持续优化“好房子”的设计，从而形成生产——销售——售后的闭环。
另一边，有业内人士存在担忧。对于多数存量新房项目来说，越来越多具有高得房率的“好房子”项目，必定会给其他新房的去化带来影响。比如同样是 100 平方米的建筑面积，一些超高层住宅项目的实用面积不到 75 平方米，然而新规实施后，住宅的实用面积能够达到 100 平方米甚至 110 平方米以上。上述国企开发商的营销负责人表示，对于购房者来说，新老项目之间的差异，一方面体现在使用面积上，另一方面体现在真金白银上。新老项目相差的不只是使用面积，还有真金白银。
（深圳在售超高层住宅项目 吴家明/摄）
记者在深圳市场实地走访时发现，一些超高层住宅项目的销售进度与高得房率的新房相比明显落后。在罗湖和福田区，有多个层数超过 48 层的超高层住宅项目，它们在开盘一年后仍未清盘。
“好房子”出现后，我觉得存量新房和二手房都会受到冲击。开发商能够对存量新房进行优化改造，以此来拉近与“好房子”的差距，从而减少损失。何倩茹表示，对于存量新房而言，差异化定价能很好地避免被市场抛弃。而二手房改造的空间相对较小，所以相对的低价政策会变得更为重要。
