北京市规划和自然资源委员会前不久发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，人们将其称作《技术要点》。该委员会通过多项创新措施来提升住宅品质，目的是满足市民日益增长的居住需求以及适应城市发展的高质量标准。
据北京市规自委介绍，《技术要点》主要考虑三方面内容：
其实，在北京之前，有很多城市都已经出台了关于“好房子”的相关标准。与存量房相比，好房子在市场上的去化速度有了很大的提升。
这两年，房企都不再追求规模了。它们纷纷回到了做产品和服务的正确轨道上。核心在于沿着建设“好房子”的方向去努力。
一方面，产品更新迭代达到前所未有速度。
绿城的产品每年能迭代 1 次项目，有的甚至半年就能迭代 1 次；万科的产品要求 3 个月或 4 个月就更新一次。
另一方面，“好产品”的内涵也在不断扩充。
住宅产品达到了新的高度。它既追求产品的硬件优良，也追求软件（服务）的良好。在硬件方面，追求从室内到公共区域，再到小区周边环境及配套设施的全面提升；同时，还强调要对城市更友好，更具融合性。
住建部所提倡的是从好房子逐步发展到好小区、好社区直至好城区。当住宅产品不再仅仅局限于“房子”自身，而是上升到社区乃至城区的层面时，这就意味着产品的竞争已经进入到了更高的维度。
01 从好房子到好小区产品必须是全能选手
在产品供不应求的那个时代，一个项目或许只需要具备那么一两个突出的亮点，就具备了有机会脱颖而出的条件。
在产品供过于求的这个时代，一个项目或许需要成为全能冠军，这样才有机会突破内卷的重重包围。
好产品，有户内到公区，由规划到细节，每一个都要求做得出彩。
好房子：由内到外，居住体验全方位提升
首先是户型。
今年住宅领域的两个关键关键词，一个是“四代宅”，另一个是“得房率”。
两者均属于户型方面的升级。对于购房者而言，户型对居住体验有着根本性的影响。
四代宅设计，其核心在于打造出超大尺度的外挑式露台，接着利用这个露台形成立体式空中花园，以此来丰富户内的生活场景以及生活体验。
得房率得以提升，主要是因为各地计容规则发生了调整。这样一来，项目就能够更大程度地利用那些不计容或半计容的露台、阳台、飘窗以及设备平台，从而延展户内的实用面积。
比如这个户型，它有 6.5 米的双层通高大露台，还有约 4.5 米的进深阳台，再加上超大的赠送空间，所以得房率能够高达 150%。可以说这得房率是非常高的了。
图源：明源地产研究院
这不是个别的情况。今年新拍的地块中，得房率达到 100%只能算是一个基本的标准，很多项目的得房率都直接朝着 120%的方向甚至更高的水平去努力。
广州新拍的三宗地块是典型例子，阳台面积占比提升到了 30%，这样一来，项目整体得房率能够轻松达到 130%以上。关于四代宅，明源君此前已多次撰文进行分享，在此就不再详细说明，有兴趣的读者可以在后台进行搜索阅读。
其次精装修。
户内装修成为了产品内卷的发力点。产品全面趋向改善化，甚至达到豪宅化。精装用材及细节方面更为考究，奢华石材的应用更为普遍，像地板拼花等细节更为精美。
明源君前些日子参观了一个项目。为了展现出美感，把室内的每个转角都做成了圆弧状。只能说，实在是太卷了。
我们知晓，在项目限价的那个时期，精装修常常被用于提升溢价，使利润空间得以扩大。如今，一些刚改项目借助精装来构建差异化的竞争优势。比如有某个项目，其单价与周边的竞品大致相同，然而却额外赠送了精装修。该项目所打出的一个重要卖点，便是“以毛坯房的价格购买精装修房”。
此外，精装修更倾向于“定制化”。它虽无法像一般商品那样完全按照个人尺寸来制作，但却给购房者提供了多种不同的装修方案，购房者能够依据自己的喜好来进行挑选。
再者外立面。
立面采用公建化形式，窗地比超大，大面积的玻璃幕墙已成为标配。在造型方面，也纷纷将属地化元素融入其中，目的是强化归属感以及提高识别度。
好小区：构建生活方式，提供情绪价值
一个项目的公共空间好不好，通常可以从两个方面来衡量。一方面是硬件配套，尤其是园林景观的水准；另一方面是软性方面，像生活氛围以及物业服务水平。
明源君观察到，当前的“好小区”呈现出一个明显趋势。这个趋势是力求通过各类场景的打造，给居住者带去一种与以往不同的生活方式，同时也带去丰沛的情绪价值。
①把生态“装进”小区园林，形成亲自然生活方式
当前压力与日俱增，人们对“松弛感”的追求越来越强烈，而回归自然被当作最好的放松方式。
越来越多的房企，强调将生态元素融入园林景观。
万科提出，要在三年的时间内转变为“植物园有限公司”，使自然成为公司的重要组成部分。在项目的设计方面，积极去思索怎样让人与自然形成深度的关联。
去年万科在嘉兴的一个项目中打造了一个“种子艺术中心”。起初它被用作展示中心，之后则成为了社区服务中心。
整个建筑由二十个盒子构成，这些盒子形态各不相同。它们被堆叠在一起。设计的初衷是营造出一个微缩的立体街区。通过“街巷”逻辑来连接空间。这样能带来有趣且多元的体验。
大量植物在人们步行经过的建筑空间中不经意地出现，进入视线范围，与身体直接触碰，使建筑与自然相互渗透，让绿意渗入人们生活。
种子艺术中心实景图
另外，万科在行业中是践行“儿童自然友好社区”的少数房企之一。万科提出要打造“植物友好社区”，通过构建植物科普课堂，打造儿童自然秘密基地，营造安全生长环境，提供友好服务空间等方式，打造全新的儿童自然互动模块，把植物园“搬”到了家楼下。
华润置地是另一家有代表性的房企。华润置地打造了达尔文营地，此营地以“儿童友好＋自然生态”作为主题，构建了自然认知、自然探索、自然玩乐这三大硬核场景，它鼓励孩子在玩乐的过程中去探索自然，亲近自然。
达尔文营地效果图
②营造松弛感，努力给居住者提供情绪价值
“松弛感”一词最早出自时尚圈。它所形容的是一种状态，这种状态具有随性且自由的特点。
这个词开始广泛流行。它从侧面体现出了当下人们有着释放压力的迫切需求，也有着排解情绪的迫切需求。
住宅产品对于这个需求也做出了回应。
房企当下正在着力营造度假酒店的那种氛围，以使“家”变得更为轻松且自在。
首先是酒店式大门。
绿城的项目重视社区主入口的打造。绿城认为门厅是家和世界的中转站，也是精神的停靠点。
桂月云翠项目打造了一个 1.2 万㎡的全维实景示范区，能够一次性展现“前庭三礼”以及归家动线的整体面貌。
其中，翡月之门的挑高为 7.9 米。它的长度达到了 80 米。它是以八扇 PRADA 绿奢石来打造景墙的。还配有巨型艺术雕塑。它的规格完全能够和五星级酒店相媲美，丝毫不逊色。
翡月之门效果图
值得一提的是，配置了只有世界顶级酒店才有的“车马院”，能分流人、车和服务动线。大堂入口的地下空间设置了落客区，雨天时可在此上下车。还投入重金打造了地下光厅，并且打造了当年很流行的“星空地库”，使星级酒店的氛围感达到了极致。
其次体现在园林景观设计上。
明源君留意到，小区景观存在着“边界”。这个“边界”已经被打破了，并且呈现出了越来越多的可能性。
华润置地的项目体现出明显的“度假理念”，小区景观设计中应用了越来越多的度假式场景。
在华润的许多项目里，都可以看到那种利用高差设计出来的大型瀑布跌水。那飞流直下的瀑布，乍一瞧，确实会给人一种仿佛身处“景区”的错觉。
如下就是北京润府展示区设计的一处高达九米的瀑布。
北京润府瀑布景观效果图
这种“景区化”的设计手法与项目外部的生态相互配合得很好。业主在社区内能够感受到如同度假般的静谧氛围。
做有温度的小区，找回熟人社会的居住体验
会所不再是项目的加分项了，而是变成了必选项。并且一个会所已经不够了，需要两个会所。现在，配置会所的项目已经非常普遍了。
场景设计方面更为丰富，其中包括儿童玩乐中心、健身房、瑜伽房、茶室、社区共享厨房等。这些设施基本都已经普及了。有了充足的硬件支持后，房企也在努力让这些场景“活”起来。
核心是社群运营。如今几乎每一家头部房企都在进行社群运营。并且社群启动的时间持续提前，规模持续增大……
越秀地产在其大本营广州开展了一个露营项目。这个露营项目的基地是 3 个原有项目的配套。同时，还建立了业主与客户共同存在的露营基地社群。运营 7 个月后，该露营项目成功地在全城范围内变得火爆起来。
此外，社群运营在营销阶段已经得到了充分的前置。客户购买完房子之后，就开始与邻居相互认识了。
招商蛇口，在项目处于销售阶段时就开始“攒局”。它邀请老项目的社群主理人以及在售项目的业主一同聚会，以便让新业主能够更快速地找到志同道合的朋友。
02 从好社区到好城区视野从建筑转向城市
小区是城市的基本单位。从从属关系方面来看，小区归属于社区，而社区又归属于城市。
当我们谈论从好房子开始，到好社区，再到好城区的时候，实际上已经脱离了传统的住宅开发范畴，提升到了城市规划的层面。
这反映了产品竞争的进阶情况，一是从物理空间层面，二是从生活方式层面；同时也反映了从建筑边界方面到城市规划方面的进阶。
一个住宅项目，如何去承担好社区乃至好城区的作用？
空间场景自成一体，一个项目就是一个微缩城市
在开始谈论这个话题之前，明源君希望引用绿城中国研发设计中心副总经理骆云所说的话。
她觉得，住宅创新的基本逻辑在于把山川河岳以及城市的精粹汇聚到你身边。那怎样把“城市精华”融入到楼盘之中呢？例如，我们之所以喜爱城市生活，是因为城市里有高级的餐厅、惬意的咖啡馆，有富有艺术气息的美术馆、宏大的大剧院，有充满活力的运动场、宜人的公园，还有街道所散发的烟火气息……这些都是“城市精华”，楼盘的公共空间也要通过各种不同的空间场景来对这些“城市精华”进行呼应。
明源君觉得，这段表述把当前住宅项目的一个趋势阐释得很到位。形象地说，大致可以表述成“把城市装进项目”。
对此，万科也已在探索。
万科在上海落地的首个项目是 NEXUS 理想之地，它是“未来城市理想单元”项目，这个项目便是对“建筑即公园，社区即城市”这一产品主张的实践。
项目把中轴道路打造成慢行街区，每个街角都退让出一个小广场。公共建筑错落分布在道路两侧，以小尺度且高密度的形式，尽可能去承载丰富的城市功能。
在超级十字路口处，设置了四个交互性更为强烈的“公建盒子”。这些“公建盒子”是用来承载艺术展厅的，也是用来承载市集空间的，同时还用来承载运动馆以及邻里中心这四大功能。
住宅楼栋入口距离 200 米以内能够到达 6 种及以上的便利设施；100 米以内能够到达公园或者活动场地。它由六个地块组合而成，由于这条中轴道路的串联，6 个地块不再是被围墙封闭起来的“孤岛”，而是共同构成了“10 分钟步行可达”的全景微缩城市。
效果图
房子存在物理边界，然而生活却没有。当下的地产项目正竭力打破这种物理边界，促使城市能够融入项目之中，并且让项目能够延伸至街区之内。
红线外主动退让，将项目与城市相衔接
过去，地产项目一般追求货值达到最大程度，红线范围内的每一寸土地都要被充分运用起来。如今，为了营造出更优良的居住体验，部分项目会主动把红线往后退，让出一部分空间来进行景观绿化；并且会对红线外的环境进行修复，让项目与周边的社区能够充分地融合在一起。
华润置地中环置地中心项目。其南面有 13 万㎡的公园绿带。为更好衔接此绿带，南向沿街面被打造成“润系”景观水岸。并且，主动将红线向后退让，从而让渡出空间来打造街角花园。还自费对市政道路的行道树、地砖等进行了更新升级。
华润置地中环置地中心效果图
在越秀地产的项目中，这种做法也很常见。
在做观樾这个项目的过程中，对红线外区域进行了大量投入。其中包括对月亮湖湖水的净化工作，以及对沿岸景观进行升级修复。并且，二期地块还计划规划约 1 万㎡的滨湖商业。
规划示意图
这样一来，项目与城市界面之间的关系变得更和谐。
片区综合统筹，将住宅项目纳入城市规划中
民企退潮的同时，国央企崛起了。房企竞争格局发生了变化，这种变化带动了住宅产品的升级。
大家都知道，国央企在进行片区统筹这方面有着天然的优势。随着国央企规模不断增大，片区统筹所产生的影响也在持续地扩大。
住宅被纳入片区统筹范围后，意味着项目从起始阶段就以城市开发的视角来进行规划布局。与单盘开发相比，项目所在的片区以及整个城市将会展现出更高的融合性。
典型的有华润置地。华润置地向来以在一个片区进行开发而著称，这是它的最大优势之一。
去年，华润置地发布了新的“高品质九观”产品标准。在这些标准当中，包含了“城市观”。
城市观强调“规划先行、活力社区”。从宏观城市发展层面，到中观社区单位层面，再到最小居住单元层面，各种尺度都能够凭借规划理念相互串联。这样可以避免出现碎片化以及割裂式的开发，进而打造出积极且充满活力的融合城市以及融合社区。
本文源自微信公众号“明源地产研究院”，作者是若可，36 氪获得授权后进行了发布。
