站在小阳春的节点上来给大家聊聊上海楼市的问题。
很多人在日常生活中经常能看到关于楼市的冷和热。我们日常对很多常规数据进行过分析和解析。
看多了各种零碎的消息或许会使人更加迷茫，因此今日我来和大家谈谈基础层面的东西。
站在今天的基本面之下，很多趋势性的结论，或许大家就能够轻易地得出了。
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我们能够看到一些数据性的消息。
三月每天的成交较为活跃。截止到 18 号，整体成交突破了 1.6 万套。每个周末的成交速度稳定在过千套。上周六，上海二手房单日成交 1473 套，创了新高。
三月过 2 万套是必然的。目前人们期待的是能否过 2.5 万套，以及过 2 万套的趋势能否持续下去。
其次，来看一手市场。从目前的市场情况以及截至 3 月 17 号所能统计到的数据来看，在 2025 年的 1 至 3 月份，上海的新房认购项目一共有 36 个。其中，有 44%的楼盘，其认购率超过了 100%。
前滩公馆这个单个项目迎来了 802 位意向业主进行认购，认购的比例达到了 334%。
已开盘项目20个，45%项目实现了开盘即清盘。
针对于土地端，这是能够表态市场对于未来预期信心的迹象符号。
上海的土地市场现在非常火热。从去年 7 月开始一直到现在，累积有超过 20 幅地块，这些地块的溢价率在 10%以上。其中有 10 幅地块的溢价率突破了 20%，最高的两幅地块的溢价率更是达到了 40%及以上。
新杨思地块最为让人意外。它地处浦东内中环。在 2022 年 9 月浦发集团拿地之时，成交楼板价仅为 5 万/平多一点。仅仅过了短短两年，就跃升到了 7.4 万/平，涨幅十分惊人，接近 50%。
去年的第三到第八批次以及今年的两批次，在上海，每逢土拍往往就会出现地王。在这些批次中，有 10 幅宅地的楼板价超过 8 万/平，其中最高的 4 幅地的楼板价更是超过了 10 万/平。
拿地名单中出现了新面孔，这个新面孔是贝壳集团旗下的贝好家，让人感到惊喜。
整个上海楼市在进入2025年之后可以说非常的活跃。
02
很多人或许存在一个疑问：当下活跃并不能说明以后也会活跃，那么为何这一次小阳春之后的走势就较为乐观呢？
我们拉取了 2021 年开始每个月的二手房成交套数。2022 年之后，上海楼市似乎好一两个月后成交立刻就下降了。并且每个月的成交都伴随着各种政策利好的刺激。很多人在过去三年的感受是，上海楼市的成交不太持久。
那为什么这次就会觉得比较持久？
这是一个非常好的问题。
我们来回看这个月的成交：
首先有一个明显不同。
并且是主动的反弹。
某种程度而言，三年的周期市场已经完成了预期的底部构筑。3 月的成交情况开始回暖，这正是对底部构筑的一种表态。
对于三月之后的后续趋势，从本质上来说，可以通过“市场因素”的基本面来进行回答。
03
关于上海楼市的趋势，我们需要关注两个基本面。或许这样一来，对于格局各位就能有判断了。
大家都说讨论楼市就是在讨论信心，然而究竟什么是信心呢？很多人在讨论信心时，注意力都集中在关注价格上，这实际上是有些偏离重点的。所谓的信心，本质上是购买力方面的信心。
客户面对市场整体购买力时的表达是否坚定，这决定了城市房地产发展的基本面。
上海楼市在2024年有两个底层逻辑的呈现：
第一是城市楼市的资金池。
楼市最为担忧的是什么呢？那就是房产变为了不动产。这本质上意味着楼市的信心不足，资金流无法进入。如此一来，房产便失去了变现的能力，进而从资产转变为了负债。这便是典型的信心下滑所呈现出的表现。
（单位：亿元）
我们窥视上海楼市时会发现，整个楼市每年都有超过一万亿的现金在进行流动，这形成了一个规模庞大的资金池。
这两年整体资金池呈现出明显回流的态势。这表明整体市场资金并没有撤离上海市场。
更重要的是，资产有了资金的存在就具备了变现能力，这种变现能力构成了这个城市的底层信心。
另外特别要关注的是，上海在全国范围内是比较特殊的，它是仅有的那种二手资金池比一手资金池大的赛道。
这件事具有重要性。资金池处于二手状态意味着，二手市场具备创造购买力的能力。
因为房子在流动，房东可以通过卖房来获得购买力。
其他城市二手规模呈现萎靡态势。一手的购买力大多要依赖个人收入。这样的城市，其购买力非常容易波动，也容易受经济的影响。
但是上海因为有房产流动性的补充，整体的购买力会夯实很多。
这是上海市中心需求如此充沛的原因，也是其让上海楼市拥有对冲周期可能性的本质所在。
另外一个特征来看横向比较。
上海塔尖的购买力在全国范围内具有垄断性。这是一种实实在在的垄断，即便与其他一线城市进行横向比较也是如此。
2024 年全国有 3000 万以上的成交。上海一个城市在其中占据了很大的份额，几乎是一半。把一手和二手的成交加在一起，上海所占的份额接近 60%。
这表明无论经济环境处于何种状况，上海这个城市都获得了全国范围内对其高端购买力的一致认可。并且在这方面没有其他城市可以与之相比。
这个城市成为了当下塔尖购买力最值得信赖的城市。这意味着，无论未来怎样，全国范围内的购买力都会持续不断地涌入这个城市。
所以，基于这样的基本面，并且之前我们还看到了点状数据回暖。或许各位能够有自己对于楼市是否回暖的判断。
04
不过还有一个问题。
为什么会有感知上的不同。
因为日常我们看到的悲观消息，好像也是对的。
那些情况为什么会出现，其实就是我们要讨论的信息茧房的问题。
出现这样的点状情况，本质上我觉得当下的上海楼市基本面被划分成了三个区域。一个区域是由上海的核心区构成的市中心；另一个区域是由五大新城构成的郊区；还有一个区域叫做浦东。
这三个区域的市场表现和楼市走势未来会完全不同。
图源：真叫卢俊
上海市中心是一个全国整体购买力最为充沛的一个区域了。
单看这个位置，它是一个版图。这个版图的整体经济规格能够与香港相媲美。它的面积虽不大，然而城镇化率却达到了 100%。这使得整体经济的活跃度在浓度和密度方面都非常高。
其实很多人都忽略了这一点。目前，核心区这几年在产业转型升级方面已经有了非常明显的表现。各个区域的定位和方向都十分清晰。
然后加上人口流动较为密切，这样就使得区域内整体的城市属性能够达到最高水平。
大家可能还没直观感受。如果把数据拉到五年这个时间段，你就会察觉到上海市中心整体增长速度的迅猛态势。
数据来源于瑞观世界，仅供参考
这样的趋势其实也就造就了整个上海最有购买力的这么一群人。
之前写到全上海的购买力为 3000 万且占据全国的半壁江山，实际上多数购买力来自上海的七个区中的客群。
黄浦的情况最为突出。黄浦的人均 GDP 达到了 66 万以上。若将这个数字置于国家范畴内来考量，它能够排在世界第七的水平。
仅从可支配收入这方面来看是这样的。在全国范围内，能够达到 10 万人均可支配收入水平的，只有港澳台地区了。
上海近两年来市中心的豪宅一直销售情况良好，从本质上来看，也是因为这个原因。
过去几年上海市中心一直没有供应。这块宝藏的购买力也未曾被激活。而这两年，它算是彻底被引爆了。
另外两个市场就相对比较容易理解。
上海的郊区以五大新城为首，这部分的需求释放更倾向于完成上海外来人口的导入。无论是年轻人还是中产，都在五大新城完成了自己的置业闭环。
浦东的情况更加清晰明朗。陆家嘴带动了金融领域的发展。张江盘活了产业。临港负责政策方面的开发。并且浦东机场构成了交通枢纽。
它是一个完全依靠产业来驱动发展的板块，同时也是一个围绕着产业发展而存在的楼市。
05
说到这里各位或许可以明白上海楼市对于不同人来说体感的不同。
三个区域的驱动力不一样，楼市的供求关系也不一样，客群各不相同，这自然会导致体感存在差异。点状个案因为点状环境的供求关系不同，所以也就有了表现上的差异。
这里想提出一些有针对性的意见，不同区域的楼市情况各异，所以激活政策也可以有所不同。
市中心本质上存在需求无法更好满足客户的情况。建议适当放宽住宅限制性指标，这样就能提供更多好房子，从而满足市场需求。
对于五大新城来说，配套能够兑现的程度是外地中产能否长久留在这里的关键因素，尤其教育资源落地这件事非常重要。
强烈建议加强五大新城各个区域的教育资源的落地。
浦东的最大优势在于其想象空间很大。浦东地域广阔，政策空间也很大，是勇敢者的天地。在浦东，产业强则一切皆强。浦东对于新经济的拥抱程度，对大浦东的楼市土壤是否稳定起着关键作用。
上海楼市站在 2025 年到底要看些什么呢？我们得了解这个市场的结构性复杂情况。因此，千万不能仅用点状体感去解读其全面表现。
而对于大趋势而言，需要下沉到市场底部去挖掘信心本质。
还是那句话，房地产的信心并非价格方面的信心，而是由每个人通过自身的行动（用脚投票）所决定的市场信心。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，36氪经授权发布。
