有人曾给出这样的评语：保利发展的态势是“风生水起”，而保利置业的状况则是“捉襟见肘”。
根据观点指数数据可知，2024 年保利发展的全口径销售金额为 3230 亿元，在行业中位列第一；其权益销售金额为 2545 亿元，排名第二。同时，保利置业的全口径销售金额和权益销售金额均排在第十八。
这个排名本身已经相当优秀。然而，让人感觉捉襟见肘的缘由，实际上是 2024 年业绩出现了下滑。
3 月 20 日，保利置业交出了成绩单。这份成绩单显示营收和利润都在下降。其中，年内的利润跌幅达到了超过 90%。
公司在同日召开了 2024 年度业绩发布会。董事会主席是万宇清，执行董事兼董事总经理是胡在新，副总经理兼财务总监是刘忱，还有副总经理彭祎等管理层人员出席了这次会议。
会上，万宇清称，保利置业将秉持规模适中、财务健康且产品领先的品质房企定位。保利置业会继续维持一定的销售规模，同时持续地削减债务规模，以保持财务的健康状态与弹性。
万宇清提到的这番话，每一家房企都需要加以考虑。对于保利置业来说，除了这些方面，还应当考虑怎样拯救利润水平。
01 双降
保利置业管理层在 2020 年业绩会上曾表明，要用五年的时间重新打造出一个“保利置业”。并且他们希望能够在 2025 年达成一千亿的销售规模。
然而这些年，房地产行业进入了深度调整期。在此期间，保利置业的销售一直处于一种徘徊的状态，且一直徘徊在 500 亿的水平。
2020 年至 2023 年期间，保利置业的销售额分别是 521 亿元、566 亿元、502 亿元以及 536 亿元。2024 年，该公司达成合约销售 542 亿元，与去年相比增长了 1%。其合约销售面积为 212.1 万平方米，合约销售均价为每平方米 25546 元。其中，长三角和大湾区的销售占比达到了 73%，比之前增长了 6 个百分点。
从具体楼盘方面来看，表现较为良好的项目有香港澐璟，还有杭州桂月云翠，以及上海保利琅誉、上海保利印象青城、济南保利珑誉、香港朗誉等，这些单盘的合约销售金额都超过了 10 亿元。
可以看出，这些楼盘基本都位于长三角和大湾区。
目前的情况是，保利置业在 2025 年达到千亿规模已无可能。并且公司今年不再提及这个目标，而是将精力集中在维持 500 亿的规模上。
“再造一个保利置业”变为“保住一个保利置业”，就如同理想与现实的写照一般。
销售规模难有增长，财务表现自然也会承压，特别是利润部分。
2024 年，保利置业达成的收入是 402.08 亿元。2023 年的收入是 409.32 亿元，2024 年比 2023 年下降了 1.77%。期内记录的年度利润为 9581.4 万元。上年的年度利润是 16.32 亿元，今年较上年明显下降，降幅达 94.13%。归属于公司拥有人的利润约为 1.83 亿元，上年的该利润是 14.45 亿元，今年比上年下降 87.34%。核心净利润也同比下降 80.6%，变为 3.42 亿元。
净利润大幅减少的另一个原因是计提发展中及持作出售物业减值拨备的增加。
保利置业近年的毛利率水平处于持续承压的状态。2023 年其毛利率下降了 6.5 个百分点，到 2024 年又进一步同比下降 4 个百分点，降至 16.4%。在这期间，核心净利率也下降了 3.5 个百分点，降到了 0.9%。
短期内，保利置业的毛利率水平或许不会出现太大改善。
刘忱在业绩会上表明，公司已售但尚未结算的规模大约是 507 亿元。这一规模所对应的毛利率与 2024 年大致相同，大概处于 16%的水平。“不过，最终的情况是取决于今年实际的销售以及运营情况的。”
以及常州保利景玥府等。
值得注意的是，香港朗誉是保利置业 11 个年内单盘销售 10 亿元以上的项目之一。2022 年该项目首批入市房源的平均呎价为 17938 港元。依据最新价格，项目当前折后单价处于 13186 - 17068 港元/平方呎的价格区间。此价格较同区位新盘低约 8% - 12%。
可以猜测，保利置业为保住 500 亿销售规模，在 2024 年采取了以价换量的策略。同时，房价整体下跌也产生了影响，导致公司利润出现下降。
刘忱谈及整体市场售价时认为，今年 1 - 2 月份市场售价略有下滑。然而从全国整体的情况来看，未来市场售价会处于企稳的过程。
保利置业的利润规模情况与之形成鲜明对比，其资金库一直都很充裕。到了年末的时候，现金总额达到了 347 亿元，并且同比增长了 8.8%。
保利置业作为央企，其融资渠道较为畅通。年内，它通过发行 39 亿港元可持续发展挂钩银团贷款以及 50 亿元公司债券等方式，成功置换了一批到期债务。这些举措推动了其平均资金成本下降 50 个基点，降至 3.38%。
02 节奏
2024 年末的时候，保利置业集团拥有 55 个在建以及待建的项目。其总土地储备大概是 1316 万平方米，其中权益土储为 916 万平方米。
2025 年在供货规模上，保利置业预计年初将有 750 亿元左右的存量项目可供供应。并且在年内，还计划新增货值大约 450 亿元左右。所以全年的供货总体量为 1200 亿规模，相较于 2024 年的 1270 亿元，有略微的下降。
该公司今年新增项目在区域上主要集中于上海、宁波、苏州、广州、深圳、济南这 6 个城市，其占比接近九成。在节奏方面，预计上半年和下半年的供货占比为四六开。
胡在新谈到 2025 年的销售目标。他指出，公司在过去 4 年一直保持着 500 亿以上的规模。今年公司的可售货量与去年基本持平。如果能够保持去年的去化率水平，那么相信今年可以继续维持在 500 亿的销售体量。
资料表明，保利置业近些年来的去化率呈现出较大的波动。2021 年去化率为 50%，2022 年为 38.6%，2023 年又为 50%。据彭祎所说，公司去年的去化率大致在 42%左右。
他指出，2025 年需努力让去化率有所提升，这样即便可供货量略微降低，也能维持 500 亿的销售规模，并且还能为今年的拓展留出更多投资空间。
投资方面，保利置业近年来一直在减少投资动作。
2021 年有 19 宗新增项目，这些项目新增的土地储备总建筑面积为 360.9 万平方米；2022 年取得了 10 个开发项目，新增的土储面积是 174.2 万平方米；2023 年，11 个开发项目新增的土储约为 182.3 万平方米，新增土储成本约为 221 亿元。
2024 年，保利置业新增项目的数量变为 6 个。这些项目合计规划的总建筑面积是 96.4 万平方米。土地价款的总额大概是 130 多亿元。权益金额为 90 多亿元。权益销售比在 26%左右。并且这个比例较 2023 年有所降低。
彭祎对此表示，是因为考虑到市场处境，所以在投资方面更加谨慎。他同时指出，2025 年将会坚持稳健的发展思路，不过在投资力度上会比 2024 年有所加大。
彭祎表示，依据目前的计划，保利置业今年的投资会努力达到 150 亿到 200 亿的额度范围，权益销售也会努力达到 30%至 40%之间。
目前，大部分房企的投资策略主要集中在核心城市、核心板块以及核心地块。而保利置业对此有着不同的看法。
万宇清指出，需找到适合自身的项目。某些单价过高以及总价很高的项目，对于保利置业而言，风险会更大。在投资额度方面可以保持积极态度，但在对具体项目进行判断时，仍需保持谨慎。
他解释说，公司近些年一直在致力于修复资产负债表。不过，对比销售规模来看，保利置业的负债整体是偏高的。在这样的情形下，那些风险过高的项目会显得很不划算，因为投入与产出不成比例。然而，如果不愿意承担一点风险，那么肯定是无法获得收益的，还是需要通过投资来获取收益。
保利置业在投资方式方面作出了一些调整。
保利置业在投资区域方面，会坚定地聚焦于一二线的核心城市的核心板块，并且也会留意一些具有结构性机会的城市；在投资方向上，坚持以住宅以及中高端项目为主，同时也会关注那些供需结构相对较好的刚需板块；从投资方式来讲，除了以往的招拍挂和合作收购之外，还会对代建进行一些积极的尝试。
本文来自“观点网”，作者：黄金土，36氪经授权发布。
