日前，有业内人士指出上海老洋房租赁市场存在“受冷”的情况。（详细情况为：在高“空置率”的状况下，老洋房也未能幸免。）
我们梳理了部分挂牌租赁的老洋房。据不完全统计，从 2025 年到现在，已有超过 20 栋老洋房挂牌。这些老洋房大部分的面积段在 300 平以上。其中包含不少名人的旧居。租赁价格大多是 10 万元每月以上。
中介机构称，上海老洋房大部分处于不流通的状态，只有极小一部分进入了市场。并且在进入市场的这些老洋房中，还有许多存在着产权不清晰的情况。目前，老洋房房源增多的主要原因还是受到之前外籍人士退租的影响。
从买卖市场来看，不仅仅是租赁市场，近年来老洋房出现了大幅降价的现象，且降价幅度大多在 1000 万元以上。
我们认为，老洋房“受冷”主要是受到多重因素叠加的影响。在租赁市场方面，受商业工作室及外籍人士退租的影响较大。在交易市场上，一方面受到市中心优质地段的豪宅项目的分流影响，另一方面主要是因为老洋房的持有成本较高以及主体结构受到限制，所以整体居住体验并没有想象中那么好。
01 超20栋老洋房挂牌租赁 月租价格大多在10万以上
原本“一栋难求”的老洋房，如今在租赁市场“批量挂牌”。
2025 年到现在，已有超过 20 栋老洋房进行了挂牌。这些老洋房涵盖了上海多个核心的“梧桐区”。它们的面积段在 160 平到 550 平之间，且大多带有独立花园。租金价格受地段、面积、装修情况等因素影响而波动较大，从 3 万到 17 万不等，大部分的租金价格都在 10 万元/月之上。
专做老洋房代理的工作人员告知我们，上海老洋房一直属于稀缺房源。其一，有许多老洋房早已收归国有。其二，受早年单位分配等因素影响，许多老洋房房源里面住着好几户人家，导致产权不清晰。在他从业的十几年间，他见到和听到的买卖成交情况，一年基本都在个位数。
老洋房有其独立的市场行情。整体流通的房源数量较少，大概也就小几百套，数量是有数的。拿出来出租的房源也是这些。现在房源增多，主要原因是外国人变少了。同时，也有很多原本做私人会所、设计工作室等的退租了。至于网上常见的那种网红博主，其实并没有那么多。老洋房的月租较为昂贵。外国人对租金价格不太在意。许多跨国企业会提供补贴。这曾是最为稳定的客群。商业工作室和会所等基本上都能盈利。真正能够长期租住在老洋房里的网红数量不多，至少我所遇到的是这样。
CRIC 城市租售系统数据表明，2024 年全年，有 3212 套个人房源挂牌，其建筑年代在 1950 年之前。这些房源中，大部分是面积在 50 平方米以下的“一室户”。倘若只统计建筑年代在 1950 年之前且面积 100 平方米以上的房源，2024 年全年仅有 126 套挂牌。这些挂牌房源包含独栋、联排、多层、单层等多种类型。从这个角度来看，2025 年到现在，有超过 20 栋老洋房挂牌了。这一数量确实比以往要相对更多一些。
02 老洋房曾是精致生活代表 如今工作室开始退租
从目前挂牌租赁的老洋房情况来看，大部分的面积段是 300 平以上的。这主要是因为跨国企业以及商业工作室退租所带来的影响。
复兴中路某洋房，建筑面积为 296 平方米。它双开间且三面临空，拥有约 100 平方米的前后花园。此房源之前被某国际知名企业签下十年租约，该企业对房屋进行了全方位改造。2026 年年中租约到期后不再续租，目前此房源不租而转为出售。
南京西路的某洋房，实用面积为 200 平方米，它三面临空。目前这里是美容工作室，到期之后这个美容工作室也不再续租了。
据悉，以往租赁此类老洋房做工作室的主力行业有私宴行业、建筑/室内设计行业、服装设计行业、美容行业等。然而如今，随着经济下行以及消费降级的情况出现，这些行业最先受到影响。
2018 年以前，我所在的公司将“圈层”活动当作主力业务之一。每个月我们都会为客户举办私宴，一场私宴的收费在 5 到 10 万元之间。我们会定向邀请大约 10 位嘉宾来参加晚宴。我们的客户涵盖财富管理、珠宝设计、服装高定、游艇俱乐部、海外置业等领域。之前每个月至少会举办一场这样的晚宴。而 2018 年之后，举办的次数变少了，如今大半年时间都不一定能举办一场。屈女士告知我们，那时有这样一句话十分流行，即“2019 年是过去十年最差的一年，却是未来十年最好的一年”。在当时，他们并未对此予以认同，然而未曾想到，这句话竟然是真的。
2023 年 5 月，红餐网数据表明上海客单价 500 元以上的餐厅有 2700 多家。到了 2024 年 7 月，这一数字锐减至 1300 多家。相比之下，减少了一半多。这反映出高端餐饮市场急剧萎缩。其中，开在老洋房里的私房菜几乎全军覆没。
设计工作室这类公司情况相同。2024 年上半年，54 家上市设计企业合计实现营收 754.5 亿元，同比下降 8.7%。建筑设计类行业营收状况不佳，10 家企业中仅有 2 家企业实现营收增长，平均下滑幅度为 21%。即便最为坚挺的明星事务所也无法避免项目缩减，要搬办公室以降低成本，还进行了裁员降薪。老洋房原本具有一定的“溢价”，同时也具有一定的“情绪价值”，在这样的背景之下，它显得不够“务实”。
该亏损面比 2023 年同期扩大了 1.03 个百分点。
美容等行业的情况也是这样。过去，市场整体氛围倾向于小资，注重有格调的生活。与普通商业和写字楼相比，这种可改造的老洋房很受追求精致生活方式的中产阶级的喜爱。然而，随着整体市场风向发生变化，如今消费者更加注重性价比，于是原本这些老洋房的主要受众——商业工作室开始撤离，这一切都是由供求关系所决定的。
03 老洋房售价出现跳水 新房豪宅项目分流客群
整体市场下行，不仅租赁市场如此，老洋房价格也出现了不同程度的“跳水”。
2024 年底到现在，有一些老洋房的销售价格出现了明显的降价。其中，有的降幅已经接近 25%。比如绍兴路的某联排老洋房，它的建筑面积是 190 平方米，现在的售价是 4500 万，比之前的挂牌价下降了将近 1500 万。从绝对值方面来看，湖南路的某花园洋房，它的报价约为 2.78 亿，已经比之前下降了 1.22 亿。
专做老洋房代理的工作人员称，对于价值上亿的老洋房，房东通常不会直接与他们接触，而是会委托一个代理人来替他处理各种事宜。因此，卖家的情况基本上难以考证，“代理人负责与房东对接，我们负责与客户对接，大致就是这样一个模式，我们也基本上不会主动去打听房东的具体情况，因为我们做这行都很有分寸感。”
目前的客户群体方面，大部分客户是年纪相对较大且对老洋房有情怀的。如今的年轻人则更倾向于选择新的豪宅。
其中内环内的豪宅成交数量占比为 79.15%。
这些风貌别墅类项目广受市场欢迎。
2024 年初有中海·顺昌玖里，外滩壹号院以及翠湖六期，还有露香园·天誉等。有的客群对老上海有情怀且喜欢怀旧，有的客群讲究居住体验感相对年轻，无论是哪类客群，都能找到适合自己的选择。
上海市中心的豪宅项目处于优质地段，这些项目正在不断地将原本属于老洋房的客群进行分流。
这些年来，商业工作室和民宿等得到了发展。随着这种发展，越来越多的人开始接触到老洋房。并且，市场也开始对老洋房进行“去魅”。
景先生曾在巨鹿路开民宿，他告诉我们，老洋房的居住体验并非想象中那般好。其最大的问题在于漏水、防潮以及除虫，这是上海几乎所有老洋房都存在的通病。除此之外，还有隔音和保温等方面的问题。这些问题有很多是建筑本身的缺陷，因为老洋房大多为木结构。在上海的梅雨季需要防霉，而像现在这样的时候还需要防虫和白蚁。如果要对老洋房进行改造翻新等工作，还会涉及到历史建筑保护条例、邻里协调以及特殊施工许可等多个层面，比想象中更为繁琐。”
景先生总结道，老洋房更适合承载情怀以及用于收藏。而从真正居住的角度来看，其意义其实并不是很大。
*本文受访者皆为化名
结语
上海的名片之一是“老洋房”，在很多核心地段，有几条知名街道成为众人参观打卡的地方，“梧桐区”这三个字也成为了一种特殊的存在。
老洋房见证了上海近一个世纪的变迁，它凭借深厚的历史背景和独特的文化魅力，吸引着来自全世界各地的人们。
我们看“老洋房”，更多时候看到的是历史，看到的是故事，看到的是文化，看到的是艺术……它独有的魅力，让老洋房成为一种特殊的存在。
老洋房是上海不可或缺的存在。如今在整体市场环境下，出现了租赁市场“批量挂牌”的情况，交易市场售价也“跳水”了。这一方面是因为整体环境变得更加理性和务实，另一方面也能使老洋房减少商业化，从而回归到真正懂其价值的人手中。
本文源自微信公众号“丁祖昱评楼市”，其作者为编辑部，36 氪获得授权后对其进行了发布。
