格力地产（600185.SH）在 2025 年春夏之交，与房地产进行了告别。这一告别显得悄无声息，是真正的告别。
4 月，格力地产发布公告。公告称其收到了控股股东珠海投资控股有限公司（海投公司）的通知。通知内容为珠海市国资委将把海投公司整体无偿划转至珠海华发集团。此次划转完成后，海投公司变成了华发集团的二级企业，而格力地产则降为了三级子公司。
格力地产公告
降格并非最终结局，业务进行全面转型才是格力地产最大的身体变化。在完成重大资产重组之后，格力地产将房地产业务剥离出去并改名为“珠免集团”，朝着免税业务集团的方向进行战略转型。从这之后，“格力地产”这四个字在江湖中消失了。
支柱产业并非法外之地，即便拥有良好的资源，也可能面临困境。格力地产将自身的优势未能充分发挥，导致局面糟糕，这无疑是其被整合的主要原因之一。此外，珠海国资委对市属国企进行了重新布局，这也是一个重要因素。一位珠海国企的高管朋友表示：“一个 GDP 仅为 4500 亿的城市，国企的数量确实过多了。”
珠海国企曾进行过一轮调整，数量从 17 家减少到了如今的 12 家。珠海的产业特点在于没有特别重大的产业，多位领导持续推动光伏和新能源产业的发展。当下的主要领导依据国家推动新质生产力的要求，在科创产业领域下功夫，重点主推人工智能和大数据。
房地产行业在珠海的发展中，成为了落后生产力的象征。一旦落后，就会遭受打击，也会面临被整合的命运。即便像华发股份这样处于行业前 10 的公司，其在整个华发集团的营收占比也在持续降低。
更何况是格力地产这样的小趴菜。
01
格力地产在并入华发集团之前，曾有过一次被抛弃的经历。它起初是格力集团旗下的子公司，并且与格力电器（000651.SZ）一样，都属于格力集团控股的企业。在 2015 年，格力集团把所持有的格力地产股份划转到了珠海投资控股有限公司（海投公司），从这之后，格力地产就脱离了格力集团的体系。
这与中国最强势的女企业家董明珠存在关联。在 2012 至 2014 年期间，董明珠担任格力集团的董事长以及法定代表人，她对格力地产的重大决策拥有参与权。然而，董小姐曾在众多公开场合表明，格力地产和格力电器没有关系。并且两者的业务是相互独立的，不存在交叉持股的情况。
她甚至觉得电器公司做地产是“不务正业”。
2004 年诞生，到 2009 年上市，接着 2015 年换了控股股东，而后在 2023 年因净利润造假被处罚。十年时间里，经历了两次换门庭，在一个十几万亿体量的行业中，格力地产从诞生到被处罚，在行业完整的黄金周期内，表现是没有最差只有更差，最终把自己做没了。
它在 2014 年底到 2015 年有过较少的高光时刻。当时，它分别以 16.14 亿元和 14.5 亿元竞得上海前滩的两块地。这两块地的溢价率分别高达 127%和 92.5%，刷新了当时上海单价地王的纪录。2015 年底，它又以 2.93 亿元竞得珠海地块，创造了当时该区域总价及楼面价的双纪录。
地王的故事并不少见。格力的这些项目把可能遇到的坑都遇到了，比如工期出现拖延，装修标准降低，擅自对设计进行更改等。总的来说，就是其管理能力无法跟上公司的野心。
2023 年格力地产的营收为 47.32 亿。在这一年，沪深上市房企的平均营收是 273.5 亿元。其中，排名第一的万科营收达到 4657 亿。从利润方面来看，在 22 年到 24 年这三年期间，格力地产亏损了 40 亿。
珠海国资委不能坐视不管，于是华发集团接手便顺理成章。珠海的朋友们表示，领导们对世界 500 强很有执念，华发已连续 9 年进入“中国企业 500 强”，如今已将“成为世界 500 强企业”当作明确的战略目标。
2024 年《财富》世界 500 强榜单里，粤港澳大湾区有 22 家企业在榜上。珠海没有企业入选该榜单。格力电器在 2022 年曾进入《财富》500 强榜单，其排名是第 487 位。从 2023 年的业绩情况来看，华发集团的营收已经比格力电器要高，华发集团成为了珠海国资最为依仗的领头企业。
02
华发集团采用“1+4”的业务布局，其主要的下属板块包含城市运营这一板块，还包含房产开发这一板块，同时包含金融产业这一板块，也包含实业投资这一板块，以及包含科技板块。
房地产开发以“华发股份”（600325.SH）作为主体，包含了住宅开发、商业地产、长租公寓等方面。华发股份的销售数据连续 5 年达到千亿规模。2024 年全口径销售额为 1054.4 亿元，首次进入 TOP10 行列。这确实得益于同行的衬托。2019 年千亿房企有 36 家，然而到了 2024 年，这个数字变为了 11 家。
华发集团源自房地产领域。自 2012 年起，开始涉足金融业务；到 2017 年，又开始进行科技投资。多元化经营曾在房企中成为一种潮流，然而华发集团却将非主业成功转变为主业，其地产属性反而逐渐减弱。在 2024 年，华发集团的营收达到 1740 亿，华发股份的营收为 557.19 亿，占比降至三分之一，转型的速度十分迅速。
4 月 11 日，华发集团与格力集团进行了宣布。他们宣布部分业务将进行重组，并且新成立了珠海科技产业集团。这表明在珠海国资委的棋局当中，珠海最大的两家市属国企的业务深度整合开始加快速度了。
朋友接近珠海国资委，他说：要成立市一级的科技集团，就需要把各方良好的产业和基金整合起来。因此把海投的科技业务与华发的科技业务合并，同时把免税业务和格力地产整合到一起。从财务方面来看，华发并入了一部分产业投资资产，还有地产以及免税集团。简单来说就是如此。
华发的科技（实业）、金融、地产（城市运营）三大板块中，科技板块已完成整合。而金融和地产板块均为双平台，对于接下来如何进行整合，目前尚不确定。接近华发集团的人士如此表示。
在主管部门的推动下，珠海或许很快就能够拥有属于自己的世界 500 强企业。
格力地产的消亡史充分表明，即便在地产这个传统且技术含量不高的行业当中，人始终是极为重要的因素。格力的新股东华发属于相对保守的地方国企，其习惯于通过内部培养人员。而与华发同为区域国企的广州越秀以及厦门建发，还有央企金茂和中建系旗下的几个局，都已经积极地从民营企业中挖掘人才。
华发股份现任董事局主席李光宁，在 2012 年至 2018 年期间担任华发集团董事长。他卸任董事长时的年龄为 48 岁，自那之后该职位一直处于空缺状态。接近华发的人士称，李光宁一直担任法定代表人、党委副书记，虽没有董事长和党委书记的职务，但他仍是一把手。李光宁一毕业就加入了华发，至今司龄已超过 31 年。
2025 年 1 月谢伟履新，华发集团迎来了自己的董事长。谢伟在 2004 年加入华发，之前担任集团常务副总经理以及金融板块董事长。李光宁转任华发股份董事局主席，同时继续兼任集团总经理。
简单来说，谢总仅仅年轻了三岁就实现了逆袭。“我们是这么多年的老同事了，凡事都一起商量着来嘛。珠海这个地方，除了华发之外，其他企业的规模没有那么大，董事长从华发产生是合理的，因为华发比较重视内部培养的人。”上述人士表示。
“华发股份还是老李说了算。”
从布局角度来看，华发股份主要在大本营珠海、上海、杭州、南京、绍兴和武汉等地布局。其中，华东地区是重要的区域。在 2024 年，华东大区（包含上海、杭州等城市）全年的销售额为 461.73 亿。此销售额占公司总销售额的 43.79%。然而，其利润率不足 10%，与华南大区和北方区域相比明显较低。
华东大区的董事长是曾在泰禾任职的刘颖喆。刘总毕业于清华建筑系，是上海滩的小王子，他很有故事。在泰禾时期，刘总在四大区域中每次业绩都垫底，然而他却总是能通过 PPT 描绘出如诗如画的来年业绩。2019 年泰禾的颓势已经显现，刘总离开了，但他主导拿下的某些地块，到现在依然是泰禾的痛。刘总后来成为华发的重臣，这只能说明这个行业确实很神奇。
尽管很丝滑地成为行业前十，但华发股份面临的挑战并不小。销售额下降是行业的普遍现象。这几年，它的归母净利一直在下滑。在刚刚过去的 2024 年，华发股份的归母净利润为 9.51 亿元，同比下降了 48.24%。从产品方面来看，华发与国企同行越秀、建发相比，没有广为人知的高端产品线。并且，它在上海、杭州、深圳等城市都存在项目维权的情况。它在深圳与融创合作的重点项目冰雪城，耗资百亿拿地，但可售项目无法覆盖成本，商办及游乐设施也迟迟无法交付，估计还需要继续进行资产减值计提动作。
接近华发股份的人士称，目前公司已收缩至全国 10 家一线、准一线城市。公司不开展二三线城市的业务了，这两年主要以求稳为重点。从国企的角度来看，国家不鼓励大规模、声势浩大搞地产，因此要获取核心城市的优质地块，能够拿到就能实现盈利。现在能够拿出钱来拿地的企业数量也不多。
另外，“华发接下来主打第六代好房子，向高质量发展。”
在行业处于寒冬的情况下还能存活下来，并且依然保持着进取心的房地产企业已经很少了。对手也是出身良好的，大家又重新站到了相同的起跑线上，唯一的疑问就是，过去那些可以被称作教训的东西，会不会被长久地记住呢？格力地产的消失，并不会让人感慨叹息。
它也许只是开始。
微信公众号“地产话事人”发表了本文，作者是英坦，36 氪获得授权后进行了发布。
